Obligation de délivrance d’un logement décent et suspension des loyers

Par arrêt du 17 décembre 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e ,17 déc. 2015, n° 14-22.754) a jugé que la suspension du paiement des loyers peut être justifiée par le manquement du bailleur à  son obligation de mise à disposition d’un logement d’une surface habitable supérieure à 9 m2.

En l’espèce, le locataire avait été assigné en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion.

Le locataire demanda à titre reconventionnel des dommages et intérêts, le remboursement des loyers versés et son relogement par le bailleur pour non-conformité de l’appartement loué au regard des critères de décence.

La Cour d’appel rejeta les demandes formulées par le bailleur et condamna ce dernier à restituer la totalité des  loyers perçus pour non respect du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine prévoyant une surface minimale de 9m2.

Le bailleur formula un pourvoi en cassation contre cet arrêt sur le fondement du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoyant une alternative à savoir : la pièce principale doit être soit d’une surface habitable d’au moins égale à 9m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20, soit d’un volume habitable au moins égal à 20m3 (Décr. N°2002-120, 30 janv. 2002, art 4).

En l’espèce, si l’appartement avait une surface inférieure à 9m2, le volume était bien supérieur à 20m3.

Cependant, la Cour de cassation a considéré que les dispositions du règlement sanitaire primes sur le décret dès lors qu’il ne les a pas abrogées et qu’elles sont plus rigoureuses que lui.

En outre, alors qu’il était de jurisprudence constante que seule l’impossibilité totale d’utiliser le logement est susceptible de justifier une absence de paiement ( Paris, 28 juin 2011 ; Amiens, 21 octobre 2010 ), la Cour de cassation a décidé par son arrêt du 17 décembre 2015 que de tels manquements du bailleur à ses obligations autorisaient le locataire à suspendre le paiement des loyers sans avoir à justifier de l’impossibilité totale d’utiliser le logement.

 Note rédigée par Frédéric POURRIERE.

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